Desahucio en Saltillo: Tu inquilino no paga. La ley te da un camino.
Cuando el inquilino debe dos o más mensualidades, el juicio de desahucio sirve para recuperar el inmueble y cobrar las rentas vencidas, con plazos fijos que marca la ley.
Si te podemos ayudar, te lo decimos directamente. Y si no, también.
Plazos para desocupar // CPC art. 769
¿Cuánto tiempo tiene?
Casa habitación30 días
Comercio, oficina o consultorio40 días
Finca rústica90 días
Para oponerse a la demanda5 días
Procede con dos o más rentas vencidas: CPC art. 766
Qué es el juicio de desahucio: Rentar no es regalar.
El juicio de desahucio sirve para que el arrendador recupere un inmueble cuando el inquilino debe dos o más mensualidades de renta (Código Procesal Civil de Coahuila, art. 766). Junto con la desocupación se reclaman las rentas vencidas, y el Código Civil permite pedir la rescisión del contrato por falta de pago (art. 2910).
Art. 766 // Código Procesal Civil de Coahuila
«El juicio de desahucio procederá cuando se reclame la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta.»
Art. 2910 // Código Civil de Coahuila
«El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: I. Por falta de pago de la renta en los términos prevenidos en la fracción I del artículo 2862. II. Por usarse el bien en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2862. III. Por el subarriendo del bien en contravención a lo dispuesto en el artículo 2892.»
Requisitos para demandar el desahucio: Lo que necesitas tener a mano.
Para demandar un desahucio en Coahuila se necesitan tres cosas: el contrato de arrendamiento por escrito o, si no existe, pruebas del arrendamiento como testigos o documentos (art. 2842; CPC art. 766); un adeudo de dos o más rentas; y ser el dueño, el usufructuario o quien aparece como arrendador en el contrato (CPC art. 767).
Contrato // Art. 2842
Por escrito.
El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. Si no lo hay o se perdió, el arrendamiento se puede justificar con testigos o documentos antes del juicio (CPC art. 766).
Adeudo // CPC art. 766
Dos o más rentas.
Con una sola mensualidad vencida no procede el desahucio. Junto con la desocupación se reclaman las rentas vencidas y las que se sigan venciendo.
Legitimación // CPC art. 767
Quién puede demandar.
El dueño, el usufructuario o quien tenga derecho a disfrutar la finca. Quien aparece como arrendador en el contrato acredita su derecho con solo exhibirlo.
Un dato: desde 2019 la ley prohíbe exigir al inquilino la firma de pagarés por cada mensualidad (art. 2842).
Proceso y plazos del desahucio: Plazos fijos, sin rodeos.
En el desahucio, el juez requiere al inquilino que pruebe estar al corriente y, si no lo hace, fija el plazo para desocupar: 30 días en casa habitación, 40 en comercio u oficina y 90 en finca rústica (CPC art. 769). El inquilino solo puede defenderse por pago, caso fortuito o fuerza mayor, evicción o reparaciones (CPC art. 772).
Paso 01 // CPC art. 769
Requerimiento.
El juez manda requerir al inquilino, en el propio inmueble, que demuestre con recibos estar al corriente. Si no lo hace, le fija el plazo para desocupar y lo emplaza.
Paso 02 // CPC art. 769
Embargo, si lo pides.
En el mismo auto se pueden embargar y depositar bienes suficientes para cubrir las rentas reclamadas.
Paso 03 // CPC art. 772
Defensa limitada.
El inquilino solo puede oponerse por pago, caso fortuito o fuerza mayor, evicción o reparaciones. Cualquier otra excepción es improcedente.
Paso 04 // CPC arts. 773 y 774
Audiencia y sentencia.
Se celebra antes de que venza el plazo de desocupación. La sentencia condena a pagar las rentas vencidas y las que se generen hasta el lanzamiento.
Paso 05 // CPC art. 776
Lanzamiento.
Si no desocupa, se ejecuta el lanzamiento, aun rompiendo cerraduras si es necesario, contra el inquilino y cualquier otra persona que ocupe la finca.
| Uso del inmueble o etapa | Plazo | Artículo (Código Procesal Civil) |
|---|---|---|
| Casa habitación: plazo para desocupar | 30 días | 769 |
| Comercio, oficina o consultorio: plazo para desocupar | 40 días | 769 |
| Finca rústica: plazo para desocupar | 90 días | 769 |
| Plazo del inquilino para oponer defensas | 5 días | 769 |
| Plazo adicional por causa grave (por ejemplo, enfermedad) | Hasta el doble, depositando las rentas | 777 |
Lo que protege al inquilino: Lo que te decimos de frente.
El juicio de desahucio también protege al inquilino. Si paga las rentas durante el plazo, se termina el lanzamiento (CPC art. 771); por una causa grave, como una enfermedad, el juez puede dar plazos adicionales de hasta el doble si deposita las rentas (CPC art. 777); y esos plazos son irrenunciables aunque el contrato diga otra cosa.
- Si paga, se acaba el lanzamiento. Si durante el plazo exhibe los recibos o el importe de las rentas, el juez termina la providencia de lanzamiento; si paga fuera de plazo, también, pero con condena en costas (CPC art. 771).
- Puede pedir más tiempo por causa grave. Por ejemplo, enfermedad: el juez puede dar plazos adicionales de hasta el doble, siempre que deposite las rentas de ese tiempo (CPC art. 777).
- Los plazos del inquilino son irrenunciables. Aunque el contrato diga otra cosa (CPC art. 771).
- Si el problema no es la renta sino que terminó el contrato, el inquilino al corriente en sus pagos puede tener derecho a una prórroga de hasta un año (art. 2903). Esa situación se resuelve por otra vía.
Documentos para el desahucio: Pon tus papeles en la mesa.
Para revisar un desahucio se necesitan el contrato de arrendamiento firmado, la relación de rentas adeudadas con meses y montos, los comprobantes de las rentas pagadas, la identificación oficial, el documento que acredite el derecho sobre el inmueble y su domicilio exacto. Si no hay contrato escrito, sirven testigos y documentos que prueben la renta.
- Contrato de arrendamiento firmado.
- Relación de rentas adeudadas: meses y montos.
- Recibos o comprobantes de las rentas que sí se pagaron.
- Identificación oficial y documento que acredite tu derecho sobre el inmueble.
- Domicilio exacto del inmueble rentado.
- Si no hay contrato escrito: nombres de testigos y cualquier documento que pruebe la renta.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio: Lo que más nos preguntan.
¿Puedo demandar si me debe solo un mes?
Por desahucio, no: se requieren dos o más mensualidades vencidas (CPC art. 766).
No firmamos contrato, ¿puedo demandar?
Sí. Si el contrato no se otorgó por escrito, se perdió o se destruyó, el arrendamiento se justifica con testigos, documentos u otra prueba suficiente antes del juicio (CPC art. 766).
¿Recupero las rentas que me debe?
Sí. Junto con la desocupación se reclaman las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta el lanzamiento (CPC arts. 766 y 774), y se pueden embargar bienes para cubrirlas (CPC art. 769).
¿Qué pasa con sus cosas si no se va?
En el lanzamiento, si nadie de su familia las recoge, se trasladan previo inventario al local que destine la autoridad o quedan con un depositario (CPC art. 776).
¿Puedo cambiar la chapa o cortarle los servicios?
No te lo recomendamos: la vía es el juicio, que tiene plazos fijos y termina con el lanzamiento ordenado por el juez (CPC arts. 769 y 776). Hacerlo por tu cuenta puede ponerte en problemas.
¿Cuánto tarda?
Los plazos para desocupar los fija la ley (CPC art. 769), pero el tiempo total depende de la notificación, de la defensa del inquilino y del juzgado. En la revisión te damos un rango realista.
Información general basada en el Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza (última reforma publicada en el P.O.: 27 de junio de 2023) y el Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza (última reforma publicada en el P.O.: 18 de octubre de 2019). No sustituye la revisión de tu caso.
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