Acción reivindicatoria en Saltillo: Es tuya y alguien más la ocupa.
Si eres el dueño y otra persona tiene tu casa, tu terreno o tu local, la acción reivindicatoria sirve para que un juez declare que es tuyo y ordene que te lo entreguen, con sus frutos.
Si te podemos ayudar, te lo decimos directamente. Y si no, también.
Elige la acción // Código Civil de Coahuila
¿Qué acción te toca?
Eres dueño y otro poseeReivindicatoria · art. 1793
Tienes contrato con él (inquilino)Acción personal, no reivindicatoria · art. 1798
Te despojaron hace menos de un añoInterdicto de recuperar la posesión · arts. 1750 y 1752
Compraste con justo título sin registrarAcción publiciana · art. 1763
Te decimos cuál procede en la revisión
Qué es la acción reivindicatoria: Recuperar lo que es tuyo.
La acción reivindicatoria es el juicio del dueño que no tiene la posesión de su inmueble contra quien sí la tiene. Si procede, el juez declara que el actor es el propietario y ordena que el demandado le entregue el bien con sus frutos y accesiones (Código Civil de Coahuila, art. 1793; Código Procesal Civil, art. 709).
Art. 1793 // Código Civil de Coahuila
«La reivindicación compete a quien no está en posesión de un bien del cual tiene la propiedad y su efecto será declarar que el actor tiene el dominio sobre él y que se lo entregue el demandado con sus frutos y accesiones en los términos prescritos por este código.»
Art. 709 // Código Procesal Civil de Coahuila
«Por virtud de la sentencia que se dicte en los juicios reivindicatorios, se pierde la propiedad y la posesión del que resulte vencido en favor del vencedor.»
| Tu situación | Acción que procede | Artículo |
|---|---|---|
| Eres el dueño y otra persona posee el inmueble | Acción reivindicatoria | 1793 |
| Tienes un contrato con quien lo ocupa (por ejemplo, inquilino) | Acción personal del contrato o desahucio; no la reivindicatoria | 1798 |
| Te despojaron hace menos de un año | Interdicto de recuperar la posesión | 1750 y 1752 |
| Compraste con justo título y de buena fe, sin inscribir | Acción publiciana | 1763 |
Qué hay que probar en la reivindicatoria: Tres cosas, bien probadas.
En una acción reivindicatoria hay que probar tres cosas: que quien demanda es el dueño, de preferencia con título inscrito; que el demandado tiene la posesión del bien; y que lo que ocupa es exactamente el inmueble que ampara el título, por ubicación, medidas y colindancias (art. 1793). El poseedor que niega poseer pierde la posesión (art. 1795).
I // Propiedad
Que eres el dueño.
Con tu escritura o título, de preferencia inscrito en el Registro Público.
II // Posesión del otro
Que él tiene el bien.
Y ojo: el poseedor que niegue tener la posesión la pierde en beneficio de quien demanda (art. 1795).
III // Identidad
Que es el mismo bien.
Que lo que ocupa el demandado es exactamente lo que ampara tu título: ubicación, medidas y colindancias.
Contra quién se demanda: No se escapa quien se esconde.
La acción reivindicatoria se dirige contra quien posee el inmueble y también contra quien dejó de poseerlo para evitar el juicio (arts. 1794 y 1796). No procede contra quien tiene un contrato con el dueño, como un inquilino (art. 1798): en ese caso se usa la acción del contrato o el juicio de desahucio.
- Contra quien posee el bien. Si quien lo tiene es solo un encargado, puede señalar quién es el poseedor a título de dueño y su domicilio (art. 1794).
- Contra quien dejó de poseer para evitar el juicio. También puede ser demandado, aunque ya no tenga el bien (art. 1796).
- No contra tu inquilino. Si tienes una acción personal contra el poseedor, por ejemplo un contrato de arrendamiento, no puedes usar la reivindicatoria (art. 1798): lo que procede es el desahucio o la acción del contrato.
Por qué no conviene esperar: Mientras esperas, él suma años.
Quien ocupa un inmueble ajeno como dueño, de forma pacífica, continua y pública, puede adquirirlo por usucapión en cinco años de buena fe o en diez de mala fe (arts. 1773 y 1776). Una demanda presentada a tiempo interrumpe ese plazo (art. 1784), y el tiempo que el ocupante llevaba deja de contar (art. 1785).
Art. 1784
Tu demanda interrumpe.
Una demanda presentada en tiempo interrumpe la usucapión que corre en tu contra, y el tiempo que el ocupante llevaba deja de contar (art. 1785).
Arts. 1739 y 1752
Después de un año, juicio de fondo.
La posesión se pierde por despojo si el despojante la conserva más de un año, y una posesión de más de un año ya no se ataca en juicio posesorio: se necesita el juicio petitorio, como la reivindicatoria.
Arts. 1717 a 1719
Frutos y gastos.
Según su buena o mala fe y el tiempo que lleve, el ocupante debe restituir frutos o conserva una parte, y puede cobrar los gastos necesarios. Lo revisamos caso por caso.
Bienes que no se pueden reivindicar: Lo que no se puede reivindicar.
No todo bien se puede reivindicar. El Código Civil de Coahuila excluye los bienes fuera del comercio, los géneros no determinados, las cosas unidas a otras por accesión y los bienes perdidos o robados que un tercero compró de buena fe en almoneda o a un comerciante del ramo, sin reembolsarle antes el precio (art. 1797).
Art. 1797 // Código Civil de Coahuila
«No pueden reivindicarse los bienes que están fuera del comercio; los géneros no determinados al entablarse la demanda; las cosas unidas a otras por vía de accesión, según lo dispuesto por este código, ni los bienes perdidos o robados que un tercero haya adquirido de buena fe en almoneda, o de comerciante que en mercado público se dedica a la venta de objetos de la misma especie, sin previo reembolso del precio que se pagó.»
Documentos para la reivindicatoria: Pon tus papeles en la mesa.
Para revisar una acción reivindicatoria se necesitan la escritura o título de propiedad, el certificado del Registro Público, los recibos de predial a nombre del dueño, la identificación oficial, los datos de quien ocupa el inmueble y desde cuándo, y pruebas de la ocupación, como fotos o testigos. Con eso se define si procede esta acción u otra.
- Escritura o título de propiedad.
- Certificado del Registro Público del inmueble (lo tramitamos nosotros).
- Recibos de predial a tu nombre.
- Identificación oficial.
- Datos de quien ocupa el inmueble y desde cuándo, si los conoces.
- Pruebas de la ocupación: fotos, testigos, reportes o cartas.
Preguntas frecuentes sobre la acción reivindicatoria: Lo que más nos preguntan.
¿Puedo sacarlo yo mismo?
No te lo recomendamos. La vía es el juicio: la sentencia te declara dueño, ordena la entrega con frutos y accesiones (art. 1793) y hace que el vencido pierda propiedad y posesión a tu favor (CPC art. 709).
Mi inquilino no paga y no se va, ¿es reivindicatoria?
No. Si tienes contrato con él, tienes una acción personal y la reivindicatoria no procede (art. 1798). Por falta de pago de dos o más mensualidades, lo que procede es el juicio de desahucio.
Lleva años ahí, ¿ya perdí?
No necesariamente. Depende de si su posesión cumple los requisitos para usucapir y de cuánto tiempo lleva (arts. 1773 y 1776). Hay que revisarlo cuanto antes, porque tu demanda interrumpe ese plazo (art. 1784).
¿Puedo cobrarle lo que dejé de ganar?
La sentencia ordena la entrega con sus frutos y accesiones (art. 1793). Cuánto corresponde depende de la buena o mala fe del ocupante y del tiempo de su posesión (arts. 1717 a 1719).
¿Cuánto tarda?
Depende de las pruebas, de la defensa del ocupante y del juzgado. En la revisión te damos un rango realista por etapa y te avisamos de cada movimiento del expediente.
Información general basada en el Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza (última reforma publicada en el P.O.: 27 de junio de 2023) y el Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza (última reforma publicada en el P.O.: 18 de octubre de 2019). No sustituye la revisión de tu caso.
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