Otorgamiento de escritura en Saltillo: Pagaste la casa. Que te firmen la escritura.
Si compraste con un contrato privado y el vendedor no quiere, no puede o no aparece para formalizar la venta, la ley te permite exigir en juicio que se otorgue la escritura. Y si se niega, la firma el juez.
Si te podemos ayudar, te lo decimos directamente. Y si no, también.
Forma de la compraventa // Código Civil de Coahuila
¿Qué forma necesita tu compra?
Avalúo catastral hasta 365 UMAInstrumento privado ratificado ante notario · art. 2728
Avalúo catastral mayor a 365 UMAEscritura pública · art. 2733
Vivienda de interés social o regularizaciónDocumento privado en ciertos casos · arts. 2729 a 2731
Sin inscripción en el RegistroNo produce efectos contra terceros · art. 2735
UMA: unidades de medida y actualización elevadas al año
Qué es el otorgamiento de escritura: Compraste. Pero la compra no está completa.
El otorgamiento de escritura es el juicio para exigir que el vendedor formalice una compraventa que ya existe. En Coahuila la venta obliga desde que hay acuerdo en el bien y en el precio (art. 2657), y si la voluntad de vender consta de manera fehaciente, el comprador puede exigir la forma legal que falta (art. 1979).
Art. 2657 // Código Civil de Coahuila
«Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes, por el solo convenio de ellas respecto al bien vendido y al precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho.»
Art. 1979 // Código Civil de Coahuila
«Cuando la ley exija determinada forma para un negocio jurídico, mientras que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición legal en contrario: pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, y no se trata de un acto revocable, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al negocio la forma legal omitida.»
Ese es el fundamento: si el contrato demuestra que los dos quisieron la venta, puedes exigir que se le dé la forma que falta.
| Valor catastral del inmueble | Forma que exige la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Hasta 365 UMA anuales | Instrumento privado firmado ante dos testigos y ratificado ante notario | 2728 |
| Más de 365 UMA anuales | Escritura pública | 2733 |
| Vivienda de interés social o programas de regularización | Documento privado, en los casos que marca la ley | 2729 a 2731 |
| Cualquier valor, sin inscribir en el Registro Público | La venta no produce efectos contra terceros | 2735 |
Obligaciones del vendedor: Firmar también es su obligación.
El vendedor de un inmueble está obligado a entregarlo y a otorgar al comprador los documentos necesarios para acreditar la compra (art. 2683). Mientras la compraventa no se inscriba en el Registro Público, no produce efectos contra terceros (art. 2735): el vendedor podría volver a vender la casa o sus acreedores podrían embargarla.
Art. 2683 // Código Civil de Coahuila
«El vendedor está obligado: I. A conservar y custodiar el bien vendido con la diligencia propia de un buen padre de familia, mientras no lo entregue. II. A entregar al comprador el bien vendido. III. A otorgar al comprador los documentos legalmente necesarios para acreditar la adquisición del bien objeto del contrato. IV. A responder del saneamiento por causa de evicción y por los vicios o defectos ocultos del bien enajenado.»
Riesgo 01 // Art. 2735
Puede venderla otra vez.
Mientras tu compra no esté inscrita, no produce efectos contra terceros: para el Registro, la casa sigue siendo del vendedor.
Riesgo 02
Pueden embargarla.
Si el vendedor tiene deudas, sus acreedores ven la casa a nombre de él. Tu contrato privado no aparece en ningún lado.
Riesgo 03
No la puedes heredar ni vender con certeza.
Sin escritura inscrita, cualquier operación futura arrastra el mismo problema.
Otorgamiento de escritura o usucapión: ¿Otorgamiento de escritura o usucapión?
El otorgamiento de escritura procede cuando le compraste al dueño que aparece en el Registro Público y la voluntad de vender consta en el contrato (art. 1979). Si solo te prometieron vender y venció el plazo, se demanda el cumplimiento de la promesa (art. 2655). Si le compraste a alguien que no era el dueño registrado, procede la usucapión.
Otorgamiento de escritura
Le compraste al dueño.
Tienes contrato con quien aparece como propietario en el Registro, y la voluntad de vender consta en ese contrato. Se le demanda para que firme (art. 1979).
Promesa de compraventa // Art. 2655
Te prometieron vender.
Si se venció el plazo de la promesa y no se firmó el contrato definitivo, puedes demandar el cumplimiento y que se dé al contrato la forma legal, o la rescisión, con daños y perjuicios.
Usucapión
La cadena está rota.
Le compraste a alguien que no era el dueño registrado, o no hay forma de probar la venta original. Ahí lo que procede es convertir tu posesión en propiedad.
El juicio de otorgamiento de escritura: Si no firma, firma el juez.
El juicio de otorgamiento de escritura empieza con la revisión del contrato y la demanda contra el vendedor o contra su sucesión. Si el juez lo condena y el vendedor no firma en el plazo fijado, el propio juez otorga la escritura en su rebeldía (Código Procesal Civil, art. 926). Después, la escritura se inscribe en el Registro Público.
Paso 01
Revisión del contrato.
Verificamos que la voluntad de vender conste de manera fehaciente y qué forma necesita la operación según el avalúo catastral.
Paso 02
Demanda.
Se demanda al vendedor (o a su sucesión, si falleció) para que otorgue la escritura.
Paso 03 // CPC art. 926
Sentencia y plazo.
El juez condena a otorgar la escritura y fija un plazo para cumplir.
Paso 04 // CPC art. 926
Firma en rebeldía.
Si el vendedor se niega, el juez otorga el documento por él, expresando que se otorgó en rebeldía.
Paso 05 // Art. 2735
Inscripción.
La escritura se inscribe en el Registro Público y desde ahí produce efectos contra terceros.
Art. 926, fracción III // Código Procesal Civil de Coahuila
«Si el hecho consistiere en el otorgamiento de algún documento, o la celebración de un acto jurídico que el obligado se negare a cumplir, el juzgador lo ejecutará por el obligado, expresando que se otorgó en rebeldía.»
Documentos para exigir la escritura: Pon tus papeles en la mesa.
Para revisar un otorgamiento de escritura se necesitan el contrato de compraventa o la promesa con firmas, los comprobantes de pago, la identificación oficial, los datos del vendedor y del inmueble, los recibos de predial y servicios, y los nombres de los testigos del contrato, si los hubo. Si te falta algo, te decimos cómo conseguirlo.
- El contrato de compraventa o la promesa de venta, con firmas.
- Comprobantes de pago: recibos, transferencias, depósitos.
- Identificación oficial y, si los tienes, datos de contacto del vendedor.
- Datos del inmueble: ubicación, medidas, cuenta catastral y, si la conoces, su inscripción en el Registro Público.
- Recibos de predial y servicios.
- Nombre de los testigos que firmaron el contrato, si los hubo.
Preguntas frecuentes sobre el otorgamiento de escritura: Lo que más nos preguntan.
¿Mi contrato privado vale algo?
Sí. La venta es obligatoria desde que se ponen de acuerdo en el bien y en el precio (art. 2657). Lo que le falta es la forma, y esa forma se puede exigir en juicio si la voluntad de vender consta de manera fehaciente (art. 1979).
¿Y si el vendedor ya murió?
La obligación no desaparece: pasa a su herencia. La demanda se dirige contra la sucesión, y los herederos responden hasta donde alcancen los bienes que heredan (art. 759).
¿Qué pasa si nunca escrituro?
La venta no produce efectos contra terceros mientras no esté registrada (art. 2735). En la práctica, el vendedor podría volver a vender o sus acreedores podrían embargar la casa.
¿Necesito escritura pública o basta un documento privado?
Depende del avalúo catastral: hasta 365 UMA anuales basta un instrumento privado ratificado ante notario (art. 2728); arriba de eso se requiere escritura pública (art. 2733). Hay excepciones para vivienda de interés social y regularización (arts. 2729 a 2731).
¿Cuánto tarda?
Depende de si el vendedor se allana o se defiende, y del juzgado. En la revisión te damos un rango realista por etapa y te avisamos de cada movimiento del expediente.
Información general basada en el Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza (última reforma publicada en el P.O.: 27 de junio de 2023) y el Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza (última reforma publicada en el P.O.: 18 de octubre de 2019). No sustituye la revisión de tu caso.
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